关于房地产买卖（预售）逾期办证案件的处理意见|昆山律师网

关于房地产买卖（预售）逾期办证案件的处理意见

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-27 阅览：次

一、有关房地产办证条件的确认
    根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》等法律、法规及深圳市国土、建设行政主管部门的有关规定，我市房地产开发商兴建的房屋具备办证条件的一般要求是：开发商在取得主体工程、消防、电梯、燃气、民防、规划、档案等分项验收合格证书后，将主体工程、消防、电梯、燃气等分项验收合格证书提交建设行政主管部门，取得建设行政主管部门收齐房地产开发商递交的备案材料后出具的《工程竣工验收备案收文回执》（2003年8月1日以前为《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》）；然后，向国土行政管理部门申请房地产初始登记，国土行政管理部门发布的房地产初始登记公告异议期满后，方具备办证条件。

    二、关于竣工验收备案时间的确定
    从2003年8月1日开始，深圳市建设行政主管部门，对房地产不再实行审查备案和颁发《深圳市建设工程竣工验收证明书》；而是实行登记备案，在收齐房地产开发商递交的备案材料后出具《备案收文回执》。故从2003年8月1日开始，建设工程的竣工验收应以房地产开发商到主管部门办理房屋建筑工程竣工验收备案手续，提交相关材料，主管部门出具《备案收文回执》为标志，即建设行政主管部门出具的备案收文回执取代原来出具的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，主管部门出具收文回执当天为竣工验收之日。

    三、关于延期办证违约金的确定
    目前，我市房地产二级市场的买卖均采用深圳市国土行政管理部门印制的格式合同，关于办证部分合同约定：卖方应在取得竣工验收备案证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如卖方未按前款规定通知买方，或因卖方原因造成买方未能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三（或房屋租赁主管部门颁发的指导租金标准）支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。对于延期办证违约金分以下几种情况处理：
    （一）合同约定的房地产竣工后已交付买方使用，但因房地产开发商未取得《竣工验收备案证明书》或《备案收文回执》，不能申请房地产初始登记公告，不具备办证条件。买方起诉要求支付延期办证违约金的，因合同约定的支付延期办证违约金的条件尚未成就，应驳回原告的诉讼请求。
    （二）卖方在取得《竣工验收备案证明书》或《备案收文回执》后180日内完成了初始登记，具备办证条件，但未按合同约定在150日内书面通知买方办证，或未采用书面通知方式，仅在小区张贴办证公告或在相关报刊上登载办证公告的，属未履行合同约定义务或履行义务不当，应按合同约定承担延期办证违约责任。但如果买方采用按揭贷款方式支付部分购房款，且在按揭贷款合同中约定按揭银行全权代理买方办理房地产证，卖方在取得《竣工验收备案证明书》或《备案收文回执》后150日内通知了按揭银行办证的，属于卖方履行了通知义务，由于按揭银行未及时提交相关办证资料而造成延期办证的，卖方免责。
    （三）卖方在取得《竣工验收备案证明书》或《备案收文回执》后，按合同约定的时间通知了买方办证，但因卖方的房地产未进行初始登记公告，不具备办证条件，属于卖方原因造成买方不能按期取得房地产证，卖方应按合同约定承担延期办证违约责任。
    （四）卖方在取得《竣工验收备案证明书》或《备案收文回执》后，通知买方办证时，未进行初始登记，不具备办证条件；同时，买方也未按通知要求的时间提交办证资料和费用，初始登记公告异议期届满之日至买方向卖方提交办证资料及费用的时间，应在延期办证期间中予以扣除。

    四、关于卖方免责的认定
    （一）双方在国土行政管理部门提供的《深圳市房地产买卖合同（预售）》条款之外，另行签订的补充协议约定有免责条款的，应从其约定。
    （二）卖方能提供证据证明合同约定房地产证在合理期间进行了初始登记，具备办证条件并向国土行政管理部门递交了办证资料，延期办证是因为国土行政管理部门未在合理期间（一般为30日）核发《房地产证》而造成的，卖方可免除延期办证违约责任。

    五、关于本实施意见的适用范围
    本实施意见仅适用于买方与卖方签订的深圳市国土行政管理部门提供的并经备案的《深圳市房地产买卖合同（预售）》。

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