涉外房屋租赁八注意|昆山律师网

涉外房屋租赁八注意

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-15 阅览：次

随着改革开放的深入发展，越来越多的港澳台以及外国人士、公司、组织等纷至沓来，他们大多数通过房屋租赁的方式在上海这个国际性的大都市里经商、工作、学习、生活。因此，涉外房屋租赁（以下简称涉外租赁）越发受到人们的关注，笔者在此就涉外租赁中应注意的问题略谈拙见。

首先需要明确的是，从法律角度而言，涉外租赁形式多样，本文述及的涉外租赁仅指前述情形，也即租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，而租赁的房屋在国内的情形。

一、调查工作必不可少

案由：一台湾老板看重了位于淮海路上的一商铺，准备开个服装店。租赁合同签完没多久，他就把店面装修得富丽堂皇后开业了。正当生意逐渐红火的时候，突然有一天，他接到了法院的开庭通知书。他这才明白，原来出租给他商铺的人仅仅是个二房东，大房东知道转租的事情后便主张解除与二房东的租赁合同，于是法院要求该台湾老板以无独立请求权第三人的身份参加诉讼，台湾老板追悔莫及。

正所谓“磨刀不误砍柴功”，签订涉外租赁合同前，笔者建议一定要夯实调查工作，千万不要犯像台湾老板一样的低级错误，否则吃亏的是自己。调查工作可以从以下两方面着手：

（一）主体调查：1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同而使合同目的落空，损失其他机会成本。

（二）客体调查：1、承租方应根据租赁房屋的目的调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。2、建议承租方到房地产交易中心调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。

二、细微之处敬请留意

（三）涉外一方的身份问题

案由：张先生把自己位于浦东某小区的房子挂在网上没多久，就有人要借用，没想到要借用的还是个老外。新奇万分的张先生很快就与老外签订了房屋租赁合同。万万没有想到的是，到该交房租的时候，迟迟不见老外的动静。这时张先生才发觉，当初自己因好奇而冲昏了头脑，没有留存老外的身份证件，连老外的工作单位在哪里也忘记问了。

常言道：吃一堑长一智。笔者在此提醒，签订租赁合同时，应将彼此的身份证明材料予以复制留存。承租方为个人的，应查验复制其护照和签证，并注意允许其驻留国内的时间是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中，香港、澳门人士，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾人士，应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言，最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。

另外，承租方是自然人的，笔者还建议出租方最好能将其工作单位及其地址搞清楚。将来若发生前述情形，出租方就可以向承租方工作单位寄发催款通知，必要的时候，不妨直接到单位“登门拜访”。毕竟跑了和尚跑不了庙，通过工作单位或许能够找到承租人的下落。否则，很可能就会面临张先生的尴尬。

（四）涉外一方的名称或姓名问题

鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多，因此在签订涉外租赁合同时，最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。原因在于，我国现行的法律还没有明文规定涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时，当事人的姓名是使用外文还是中文，且各行政机关对此的处理方式也不尽相同；但可想而知的是，如果各自使用其母语，除了登记机关书写打印上的问题外，计算机系统在检索识别时也会有困难。因此，房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记，而将其母语名称或姓名记录在登记文件中，并在权属证书备注栏内予以标示。所以，在签订涉外租赁合同时，如果涉外一方有相应的中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，这样便于合同登记备案工作顺利进行。

（五）装饰装修问题

一般情况下，涉外租赁期限较长，涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此笔者的建议是，首先，承租方应争得出租方的同意后再进行装修，这也是《合同法》第232条的规定，此外装修标准、方案、图纸等是否也须出租方同意最好也要明确约定；其次，在合同中应将租期届满后装修装潢的如何处理做出明确约定，是可能的情况下恢复原状还是折价补偿等等；最后，对于承租商铺进行经营的承租方，鉴于装修期间没有实际经营，所以最好在合同里能够约定“免租金装修期”，明确该装修期的起止时间，免除支付的具体费用等等。

（六）合同文本（语种）问题

案由：郑女士将自己的房子出租给了一个英国人居住，先签订了中文版的租赁合同，然后又签了一个中译英的合同。最近双方闹起了不快，原因在于一个“或”

字和一个“and”的不同。中文版合同里用的是“或”，为选择关系；英文版合同里相应的部分却翻译成了“ and”，成了并列关系。郑女士说以中文版合同为准，因为这事儿发生在中国；英国人却说了，应以英文版的为准，因为他是英国人，且英语为世界通用语言。双方为此争执不下。

公说公有理，婆说婆有理，到底谁有理呢？看来碰到了叫真儿的老外，这事儿还真的不好说清楚。怎么办？笔者建议，合同若采用两种以上文字订立，双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力，对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的，最好约定予以解释的标准和方法，或约定以某一语种文本为准。就像前面提到的案例，如果郑女士在签约的时候能够预先考虑到语种分歧的问题，在合同里明确约定以那种语种为准，就不会发生类似的问题了。

（七）合同登记备案问题

案由：王先生先将房屋租给了赵小姐，但赵小姐因为种种原因没有马上搬进去居住。后来，由于房租上涨，王先生又将房屋租给了一个老外，老外要求王先生办理了租赁合同登记备案并住了进去。当赵小姐得知这一事情后，以王先生先租给自己为由要求老外搬出去，老外拒绝，三方遂矛盾激增。

上述案例中赵小姐的主张能得到支持吗？答案是不能！

根据《合同法》及其解释的规定，合同登记备案与否不是合同生效的必要条件。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。虽然赵小姐先承租了房屋，但她与王先生的租赁合同不能对抗经过备案了的王先生与老外的租赁合同。当然，赵小姐可以向王先生主张违约责任。

因此，为了维护双方当事人尤其是承租人的合法权益，笔者建议在签订房屋租赁合同后应及时进行登记备案。另外，如果承租商铺进行经营，更应当及时办理登记备案，因为大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同须经过租赁备案登记。

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