四维法律快讯 新法速递 一、2007年8月30日，国家税务总局发布关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知。通知规定： 对国税发〔2000〕38号《核定征收企业所得税暂行办法》规定的应税所得率标准作如下调整：农、林、牧、渔业3-10%；制造业5-15%；批发和零售贸易业4-15%；交通运输业7-15%；建筑业8-20%；饮食业8-25%；娱乐业15-30%；其他行业10-30%；房地产开发企业仍按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定的10-20%执行。 二、国土资源部于2007年9月28日发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。该规定主要内容有： （一）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前述之工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。（该规定意味着“工业用地”不能再通过协议方式出让。） （二）市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。 招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应保密。 （三）中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。 （四）出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。 （五）投标、开标依照规定程序进行。 （六）按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 主办单位：上海四维律师事务所昆山分所 主编：沙良方 副主编：陆拥军 编委：刘培朝 丁玉贵 陈 亮 葛霞青 陆 锋 地址：中国江苏昆山市长江南路日月星城1128号国际商务中心1幢801室 电话：0512-50103179 传真：0512-57008497邮编：215300 准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 （七）未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 （八）应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 三、中国人民银行于2007年9月30日发布了《应收账款质押登记办法》。该办法规定： （一）中国人民银行征信中心（下称征信中心）是应收账款质押的登记机构。 （二）征信中心建立应收账款质押登记公示系统（下称登记公示系统），办理应收账款质押登记，并为社会公众提供查询服务。 （三）本办法所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。包括：（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；（2）出租产生的债权，包括出租动产或不动产；（3）提供服务产生的债权；（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；（5）提供贷款或其他信用产生的债权。 （四）在同一应收账款上设立多个质权的，质权人按照登记的先后顺序行使质权。 （五）应收账款质押登记由质权人办理。质权人也可以委托他人办理登记。 （六）质权人自行确定登记期限，登记期限以年计算，最长不得超过5年。登记期限界满，质押登记失效。在登记期限届满前90日内，质权人可以申请展期。 质权人可以多次展期，每次展期期限不得超过5年。 （七）出质人或其他利害关系人认为登记内容错误的，可以要求质权人变更登记或注销登记。质权人不同意变更或注销的，出质人或其他利害关系人可以办理异议登记。办理异议登记的出质人或其他利害关系人可以自行注销异议登记。出质人或其他利害关系人自异议登记之日起15日内不起诉的，征信中心撤销异议登记。 （八）任何单位和个人均可以在注册为登记公示系统的用户后，查询应收账款质押登记信息。 四、2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知规定： （一）严格房地产开发贷款管理。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 （二）严格规范土地储备贷款管理。商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 （三）严格住房消费贷款管理。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。 （四）严格商业用房购房贷款管理。利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 案例分析 合同成立的法定条件 ——甲公司诉乙公司买卖合同纠纷案 [案情简介] 甲公司向乙公司销售一批产品，乙公司在付款期届满后未支付货款。甲公司为此委托律师向法院起诉，要求乙公司支付到期货款并支付违约金。在法庭上，乙公司对于甲公司履行送货义务，货款发生数额并无异议。但是乙公司辩称，其已经与甲公司就解决剩余货款事宜达成协议，双方纠纷业已解决。 原来，甲公司在起诉前曾派业务员前往乙公司催讨货款，乙公司口头向该业务员提出要以汽车一辆抵偿所欠货款。甲公司业务员当时口头同意以车辆抵债的要求，但是直至起诉前，双方并未继续洽谈用车辆抵偿债务的其他细节。 [争议焦点和法院裁决] 在甲公司曾经同意“以汽车抵偿债务”的情况下，是否应当视为双方已经就债务处理达成协议？ 在法庭辩论过程中，被告认为，甲方业务员有权代表甲公司处理欠款纠纷，在该业务员同意乙公司以车辆抵债的情况下，应当视为双方就债务处理达成了新的协议，只要甲公司实际交付了汽车，双方债权债务处理终结。甲公司要求乙公司偿还货款的诉讼请求不应得到法院支持（甲公司仅享有请求乙公司交付汽车的权利）。 律师作为乙公司诉讼代理人，在详细分析案情后，向法庭提出乙公司的辩解不能成立。虽然甲公司业务员曾表示同意以车抵债，但是综合考察双方协商的经过，可以发现该表示并不符合合同成立的条件，甲方仍然有权要求乙方支付货款。 原告律师的辩论意见得到了法庭的肯定，在法庭主持下被告最后同原告达成和解协议，同意以货币形式全额支付所欠货款。 [律师分析] 就像本案例中的甲公司和乙公司一样，在经济往来过程中，合同的各方当事人经常会就债务处理作出一些表示。如果这些表示符合合同成立条件的，双方其实是就有关债务处理形成了一个新的合同，双方均应按照该新的合同履行各自义务。 那为什么本案中在甲公司曾同意“以车抵债”的情况下，不能视为形成新的债务处理协议呢？因为双方的这些表示均不符合合同成立的条件。 我国《合同法》第13条、第14条、第21条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示。承诺是受要约人同意要约的意思表示”。《合同法》同时对要约提出具体的要求，该法第13条规定：“该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。在本案中，虽然乙公司曾经向甲公司提出“以车抵债”，但是这一表示对“用哪一辆车辆抵债？该车辆折抵货款多少？何时交付车辆达成协议”等问题并未进行明确。故乙公司的上述表示并不符合要约的条件，因此双方并未就抵债事宜达成协议，乙公司仍然要对债务承担清偿责任。 根据合同法等法律规定，乙公司提出的以车抵债的要求不是要约，而是要约邀请。根据合同法第15条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。在本案中，乙公司上述意思表示的作用是促使甲公司提出要约，同其达成协议，而并不能成为合同成立过程的一个部分。 要约邀请有很多形式寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。需要特别注意的是，法律同时规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。最典型的例子就是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。上述规定其实就是对合同法规定的“要约内容具体确定”的进一步延伸。 |
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