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关于房地产登记行政案件若干问题的处理意见

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-27 阅览：次

一、根据《深圳经济特区房地产登记条例》及有关法律法规的规定，结合我院审理房地产登记行政案件的审判经验，制定本处理意见。

    二、房地产登记行政案件主要是指初始登记行政案件、转移登记行政案件、抵押登记行政案件、变更登记行政案件、撤销登记行政案件。

    三、房地产登记行政案件的被告为深圳市国土资源和房产管理局，深圳市房地产权登记中心目前还不宜作为房地产登记行政案件的被告。

    四、房地产登记行政案件由不动产所在地的基层人民法院管辖。

    五、房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请，但法律另有规定的除外。

    六、房地产产权登记之前要进行权属调查，否则，视为违反法定程序。权属调查包括形式调查、实质调查。

    七、产权纠纷尚未解决的以及涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的，产权登记机关应当暂缓登记，否则视为违法。

    八、对土地产权初始登记的司法审查，必须审查有关土地权属证明文件。以出让方式取得土地使用权的，应当具有土地使用合同书、付清地价款证明；以行政划拨方式取得土地使用权的，应当具有市政府批准用地文件、用地红线图、征地补偿协议书。

    九、对房产产权初始登记的司法审查，必须审查土地使用权属证明、建筑许可证、施工许可证、建筑物竣工验收证、经市政府指定的机构审定的竣工结算书、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。

    十、属违法用地、违法建筑，经有权机关处理并准许留用的，登记材料中必须有行政处罚决定书。

    十一、登记机关审查初始登记符合规定的，应当进行初始登记公告，否则，视为程序违法。

    十二、转移登记是指经初始登记的房产，因房地产买卖、赠与、交换、继承、共有分割、司法文书强制转移等原因而产生的变更产权人的登记。

    十三、对转移登记的司法审查，应审查的材料包括转移登记申请书、房地产权利证明书（初始登记）、身份证明、权利转移证明文件。权利转移证明文件包括买卖合同书、赠与书、继承证明文件、法院判决书、法院裁定书、法院调解书、行政机关决定书、分割协议书等。行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，材料中应具有付清地价款证明书。涉外房地产转让合同，登记机关应审查该合同是否经过公证。

    十四、对抵押登记的司法审查，应审查的材料包括抵押登记申请书、房地产权利证书（登记时权利状况）、身份证明、抵押合同书。预购的房地产抵押时，材料中应具有房地产抵押登记申请书、身份证明、抵押合同书。

    十五、变更登记是指因房地产使用用途改变、权利人姓名或名称发生变化、房地产名称或座落名称发生变化而产生的登记。

    十六、对变更登记的司法审查，应审查的材料包括变更登记申请书、房地产权利证书、身份证明等；改变房地产用途的，应具有土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书；需补地价的，应具有付清地价款证明书；改变权利人姓名或名称的，应具有有关主管行政机关的批准文件。

    十七、撤销登记是指房地产产权登记后因出现法定的撤销登记的事由而产生登记。法定撤销登记的事由主要有：（一）因当事人对房地产不拥有合法权利；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当而发生的登记。

    十八、司法实践中撤销登记的行政案件大部分为不作为案件。当事人请求登记机关撤销某项产权登记，登记机关不予撤销，法院认为应当撤销的，应当判决由登记机关自己撤销，法院不能直接判决撤销；当事人没有向登记机关申请撤销某项产权登记的，法院应当判决驳回原告的诉讼请求，不能直接判决登记机关撤销。

    十九、登记机关对有关当事人提交的材料，以形式审查为主。法院对登记行为的审查以登记机关是否依法进行了形式审查为重点，不能以登记机关没有进行实质审查为由认定登记行为违法。

    二十、房地产登记行政案件一般有第三人，有关利害关系人应当作为第三人参加诉讼。

    二十一、房地产登记行政案件起诉期限按照行政诉讼法及有关司法解释的规定执行。因提起诉讼、向有关机关申请救济耽误的时间不计算在内。

    二十二、违法的房地产登记被撤销后，当事人请求赔偿，人民法院认为应当赔偿的，应当在当事人穷尽民事等其他救济途径未获得赔偿后，才能判决赔偿。

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