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关于物业管理纠纷案件的处理意见

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-27 阅览：次

   为规范审理物业管理纠纷案件，统一办案标准，依法保护当事人的合法权益，根据《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，制定本处理意见。

    一、诉讼主体
    （一）有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
    1、业主；
    2、已经取得营业执照的物业管理企业；
    3、涉及全体业主共同权益被侵害的纠纷，业主委员会可以作为原告代表全体业主进行诉讼，或者以全体业主为共同原告进行诉讼；仅涉及单个业主或者部分业主权益的，应以单个业主或者部分业主为原告。
    （二）业主委员会的诉讼主体资格：
    经房地产行政主管部门登记备案的业主委员会可以作为原告，代表全体业主进行诉讼，其法律后果由全体业主享有。
    业主委员会作为原告的，以其负责人作为代表人。
    （三）业主委员会参加诉讼的情形：
    下列涉及全体业主共同利益的事项，可由业主委员会作为原告，大型住宅小区成立多个业主委员会的，由多个业主委员会共同作为原告：
    1、房地产开发企业未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部分维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷；
    2、全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业服务合同履行、终止或者解除而引起的纠纷；
    3、因维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分，业主无正当理由拒绝而引起的纠纷；
    4、业主对专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用及侵害个别业主或部分业主的共同权益而引起的纠纷；
    5、业主或物业管理企业擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物、安装大型空调机组等设备或者其他类似行为而引起的纠纷；
    6、业主或物业管理企业因在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入而引起的纠纷；
    7、其他涉及全体业主共同权益的事项而引起的纠纷。
    上述1、2、3项，单个业主或者部分业主就前款涉及全体业主共同权益的事项向人民法院起诉的，不予受理，并应告知单个业主或者部分业主应当由业主委员会或全体业主方能提起此类诉讼。
    （四）对业主委员会代表诉讼处分权的限制
    业主委员会起诉、上诉、撤诉、变更、放弃和承认诉讼请求，进行和解、调解的，须向人民法院提供业主大会的决定或授权表决书。
    （五）业主委员会参加诉讼不适格的情形
    业主委员会以单个业主或者部分业主与房地产开发企业签订的商品房买卖合同约定的权利或者部分业主的共同权利未兑现为由，作为原告提起诉讼的，不予受理。
    （六）未成立业主委员会的住宅小区涉及公共权益纠纷诉讼主体的确定
    没有成立业主委员会或业主委员会未经房地产行政主管部门登记备案的住宅小区，因涉及全体业主共同权益的事项而与房地产开发企业或者物业管理企业发生纠纷提起诉讼的，应当以全体业主作为当事人。
    （七）物业使用人参加诉讼的情形：
    1、下列事项，可由物业使用人作为当事人：
    （1）物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同而引起的纠纷；
    （2）物业使用人接受物业服务，与物业管理企业形成事实上的物业服务合同关系而引起的纠纷；
    （3）物业使用人因业主公约而引起的纠纷；
    （4）法律、行政法规规定的其他情形。
    前款第（3）项情形，当事人可将业主作为共同被告。

    二、物业服务合同效力的认定
    （一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力
    1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。
    2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
    （二）业主委员会签订的物业服务合同的效力
    业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。
    （三）合同无效的情形及处理原则
    1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：
    （1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；
    （2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；
    （3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；
    （4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；
    （5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；
    （6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；
    （7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。
    2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。
    （四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：
    （1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；
    （2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；
    （3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。
    （五）物业管理合同的终止
    物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：
    1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
    2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
    3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
    4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；
    5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；
    6、违反委托管理合同规定的。

    三、建筑物所有权的保护
    （一）房地产开发企业不移交共有部位、共用设施的处理
    业主委员会或者全体业主请求房地产开发企业移交住宅区规划图等资料、提供配套公用设施、专项维修基金及物业管理用房、商业用房等，或者因房地产开发企业不能移交而要求赔偿损失的，应予支持。
    （二）房地产开发企业与业主就地下车库的权属发生争议，按下列规则处理：
    1、业主与房地产开发企业就地下车库权利归属有约定的，按约定处理；
    2、房地产开发企业能举证证明地下车库的建设费用没有摊入房屋销售价格的，地下车库归房地产开发企业所有。否则，归全体业主所有，房地产开发企业不能占有使用。
    （三）专项维修基金纠纷的处理原则
    1、房地产开发企业与业主在房屋买卖合同中就专项维修基金的缴付有约定的，从其约定。
    2、房地产开发企业与业主在房屋买卖合同中对专项维修基金的缴付没有约定的，视为首期专项维修基金已分摊入房屋销售价格中，首期专项维修基金由房地产开发企业缴付。
    （四）物业管理企业的违约责任
    物业管理企业有下列行为之一，业主委员会或者全体业主请求物业管理企业承担违约责任的，应予支持：
    1、对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；
    2、对物业区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责造成物业区域环境恶化的；
    3、其他不依约履行职责的行为。
    （五）物业管理企业谋取不当利益的责任
    物业管理企业擅自经营共用部位、共用设施设备，或违规搭建建筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，业主或者业主委员会请求其恢复原状、赔偿损失、偿还利益的，应予支持。
    （六）物业管理企业侵权的责任
    物业管理企业有下列侵害业主共同利益的行为之一的，全体业主或者业主委员会请求物业管理企业停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，应予支持：
    1、擅自变更物业共用部分的构造、颜色、使用目的，或者其他类似行为的；
    2、在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏、或私设路障、侵占通道、妨碍出入的；
    3、在住宅区域的共用部位搭建违章构筑物或设施的；
    4、其他侵害业主共同利益的行为。
    （七）业主违反公约妨碍管理责任承担
    业主有下列妨害物业管理秩序行为之一，物业管理企业劝告制止无效后，业主委员会起诉请求业主排除妨碍、恢复原状并赔偿损失的，应予支持：
    1、业主对其专有部分的利用、维护、修缮，妨害建筑物的安全及正常使用，侵害全体业主的共同利益的；
    2、擅自变更共用部分的构造、颜色、使用目的、设置广告物或其他类似行为的；
    3、在楼梯间、共同走廊、消防设备及防空设施等地堆放杂物、设置栓栏，或私设路障、停车位，侵占通道、妨碍出入的；
    4、占用、损坏住宅区域内的共用部位、共用设施设备，或者擅自移装共用设备的；
    5、在住宅区域的共用部位搭建违章构筑物或设施的；
    6、乱抛、乱倒垃圾、杂物，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音、振动的；
    7、违反业主公约规定，在住宅区域内饲养动物、妨碍物业管理秩序，毁坏小区绿地或者影响他人健康生活环境的；
    8、其他违反业主公约妨害住宅区域管理秩序的行为。
    （八）物业管理企业承接物业时，债务转移必须告知全体业主或业主委员会，经业主委员会同意方可进行债务转移。

    四、物业服务费用纠纷的处理
    （一）业主支付物业服务费用的起始时间
    房屋竣工验收合格已具备使用的条件，业主应当自房地产开发企业通知交付使用期限届满之次日起支付物业服务费用；当事人有约定的，从其约定。
    （二）物业服务费用收费标准和支付方式的确定
    1、当事人对物业服务费用收费标准和支付方式有约定的，从其约定。
    2、当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准和支付方式执行。
    3、当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，也没有行政主管部门或行业协会推荐的支付标准可供参照执行的，按市场指导价格执行。
    4、当事人对物业服务费用收费标准约定过分高于行政主管部门推荐的支付标准的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准执行，或参照市场指导价格执行。
    （三）业主与物业使用人交纳物业管理费的处理
    1、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
    2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳。
    （四）业主以收费标准未经政府主管部门批准为由拒交物业管理费的处理
    1、物业管理企业从事物业管理应当与业主签订物业管理合同，并按物业管理合同的约定标准向业主收取物业管理费。
    2、物业管理企业与业主未签订物业管理合同，物业管理公司的收费标准经有关行政管理部门批准备案的，则以经有关行政管理部门批准备案的收费标准收取物业管理费。
    3、物业管理企业与业主无物业管理合同，收取物业管理费的标准未经有关行政管理部门批准备案，则按业主签署的业主公约或其他涉及到物业管理的条款收取物业管理费。
    4、物业管理企业既不能提供物业管理合同或业主公约又不能提供业主签署的其他涉及到物业管理费收取标准的文件，亦无有关政府主管部门批准的收费文件，则物业管理公司向法院提出的诉讼请求应以收费无依据予以驳回。
    （五）物业服务费用的减收
    有下列情形之一，业主请求少交物业服务费用或请求物业管理企业退还多交的物业服务费用的，应予支持：
    1、物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定明显存在差距的；
    2、物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的。
    （六）物业管理企业资质证书等级与所管理的物业住宅小区不相符的物业服务费用的收费标准
    1、物业管理企业资质等级低于所服务的物业住宅小区的，其收费标准按该物业管理企业资质等级所属的收费标准执行。
    2、物业管理企业资质等级高于所服务的物业住宅小区的，按其实际提供的物业管理服务所属的收费标准执行。
    （七）没有物业管理资质的物业管理企业进行物业管理的处理
    物业管理企业未取得物业管理资质证书而与各业主或业主委员会签订的《物业管理合同》无效，物业管理公司依照合同收取的物业管理费在扣除正当的物业管理费用后应当返还给业主或业主委员会。
    （八）未实际居住房屋服务费用的处理
    业主因自身原因未居住房屋并以此为由拒付或者请求减免物业服务费用的，不予支持。
    （九）事实物业服务关系的处理原则
    1、物业管理企业与业主委员会或者业主虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业管理企业请求业主交纳相应的物业服务费用的，应予支持。
    2、物业管理企业起诉前未取得物业管理资质证书，但对物业住宅区实际进行了物业管理服务，而业主已接受了物业服务，在起诉时物业管理企业取得物业管理资质证书的，视为物业管理服务关系成立。
    （十）拖欠物业服务费用滞纳金标准的确定
    1、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业请求业主按照合同约定支付滞纳金的，应当支持。
    2、约定的滞纳金数额过高，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定请求调整，调整后的滞纳金可按所拖欠的物业管理服务费用总额参照中华人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    3、未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。
    4、业主拖欠物业服务费用，双方在合同中对滞纳金没有约定，物业管理企业请求业主支付所拖欠的物业服务费用的银行同期贷款利息的，应当支持。
    （十一）住宅小区配套的幼儿园、学校支付物业服务费用的情形
    物业管理企业向住宅小区配套的幼儿园园区、学校校区提供了物业管理服务，请求幼儿园、学校支付物业服务费用的，应予支持。
    （十二）住宅小区共用部位、共用设施设备水电费用分摊的确定
    住宅小区共用部位、共用设施设备的水电费用由全体业主按其拥有物业的面积比例负担，但当事人有约定的，从其约定。
    （十三）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的收取
    1、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
    2、物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
    3、物业管理企业起诉要求业主支付拖欠的物业管理费时，已先行垫付由其代收代缴的水、电、气等费用的，可以要求与物业管理费一并处理，由原业主承担支付责任。
    （十四）同一物业住宅区相继有几个物业管理企业提供物业管理服务，物业服务费用收取的处理原则
    同一物业住宅区相继有几个物业管理企业提供物业管理服务，物业服务费用的收取采取"谁管理，谁收取"的原则。

    五、物业管理责任
    （一）财物保管责任承担
    1、物业服务合同对财物保管有特殊约定的，依约定处理。
    2、物业服务合同对财物保管未作特殊约定，物业管理企业履行了正常的安全防范义务，物业管理企业不承担赔偿责任。
    （二）业主和物业使用人与物业管理企业明确约定为车辆保管合同关系，保管期间，因保管不善造成车辆丢失或者损坏的，由物业管理企业根据《中华人民共和国合同法》第三百七十四条的规定承担损害赔偿责任。
    （三）业主和物业使用人、非业主和非物业使用人、其他车主、车辆使用人等与物业管理企业未明确约定为车辆保管关系，但物业管理企业为其提供了车辆停放服务，或者单方声明为车辆停放关系的，认定双方构成车辆停放管理关系。停放期间，因其管理不善等过错造成车辆丢失或者损坏的，由物业管理企业根据过错大小承担相应的赔偿责任。有下列情形之一的，可视为管理不善：
    1、不按规定发放、查验停放凭证；
    2、停放设施不完善；
    3、发现他人损坏或者盗窃、抢劫车辆，未采取适当措施阻止和报警；
    4、未按公示的车辆管理制度提供车辆停放服务的；
    5、其他应当承担民事责任的情形。
    物业管理企业有证据证明已按照规定查验停放凭证放行的，或者采取了适当措施制止他人盗窃、抢劫、损坏车辆的，不承担赔偿责任。
    （四）物业管理企业对业主和物业使用人、非业主和非物业使用人、其他车主、车辆使用人等人员就停放在物业管理区域内的车辆既不收取费用又明确告知不为其看管车辆，发生车辆丢失或损坏的，物业管理企业不负赔偿责任。
    （五）共用设施、设备造成损害的责任承担
    物业管理企业因疏于管理，致使物业共用设施存在不安全因素，造成业主和物业使用人损害，受害人请求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业过错的大小，收取费用的标准等因素确定物业管理企业应承担的赔偿责任。
    （六）第三人侵权责任的承担
    1、业主和物业使用人在物业管理区域内因第三人侵权行为造成人身或者财产损害的，由侵权行为人承担赔偿责任。
    2、受害人起诉请求物业管理企业赔偿损失的，物业管理企业确未履行安全保障义务或者履行安全保障义务有瑕疵的，可根据物业管理企业过错的大小、收费标准等因素，合理确定物业管理企业承担相应的补充赔偿责任。
    （七）对物业管理企业罚款的处理
    物业管理企业对业主和物业使用人违反业主公约或合同约定的行为采取罚款措施，业主和物业使用人请求物业管理企业返还该款项的，应当支持。
    （八）雇用人员职务侵权责任承担
    物业管理企业的工作人员在履行职务时造成业主或他人人身、财产损害的，物业管理企业应承担赔偿责任。
    （九）专业公司造成损害责任的承担
    因物业管理企业委托的专业公司的行为给业主造成损害，由物业管理企业和专业公司承担连带赔偿责任。
    （十）物业管理企业采取停水、电、气等方式催交代收代缴费用的责任
    物业管理企业擅自采取停电、水、气等方式催交代收代缴费用给业主造成损害的，应予赔偿，但因业主拖欠电、水、气等费用，相关供应部门停供电、水、气的，物业管理企业不承担赔偿责任。

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