关于楼宇按揭借款合同纠纷案件的处理意见|昆山律师网

关于楼宇按揭借款合同纠纷案件的处理意见

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-27 阅览：次

为正确处理楼宇按揭借款合同纠纷案件，依照有关法律及司法解释的规定，结合本院审判实践，制定本处理意见。
   本规范适用于金融机构作为贷款人与借款人、保证人的借款合同纠纷案件，借款人以其名下的现房或预售房屋（楼花）作为抵押担保，而保证人为房地产开发商。

    一、关于程序方面的问题
    （一）审判程序的选择
    下列案件应当适用普通程序审理：
    1、公告送达的案件；
    2、在辖区内有重大影响的案件；
    3、三十宗以上的系列案件；
    4、其他应当适用普通程序审理的案件。
    （二）诉讼请求的明确
    1、在贷款人提出"由发展商承担保证责任或回购责任"的诉讼请求时，应要求贷款人明确其此项诉讼请求，否则按照《民事诉讼法》第一百零八条第（三）项进行处理；
    2、由于借款人在贷款人起诉后履行部分义务，贷款人在举证期限届满后法庭辩论结束前撤回部分诉讼请求或减少诉讼请求标的金额的，可予准许。
    （三）逾期欠款清单证明力的确定
    贷款人在举证期限届满后提交的借款人逾期欠款清单，如清单截止日期在举证期限届满之后，可以视为新的证据，并可组织当事人对其质证；但当事人应在开庭前或开庭审理时提出该证据。

    二、关于实体方面的问题
    （一）案由的确定
    根据当事人诉争的法律关系及其具体争议，应将案由确定为借款合同纠纷。
    （二）合同效力的认定
    1、借款合同的效力。主要审查当事人意思表示是否真实，是否以合法形式掩盖非法目的，是否违反法律、行政法规的强制性规定以及当事人是否为恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等。
    2、抵押合同或抵押条款的效力。主要审查是否采取了书面形式、抵押房产是否办理了合法的抵押登记手续等。
    3、保证合同或保证条款的效力。当事人约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月；当事人约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清日时止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。
    4、回购合同或回购条款的效力。当事人约定的回购条款如不违反法律、行政法规的强制性规定，在借款合同有效的前提下应认定其有效。
    （三）合同解除条件的认定
    1、约定解除：
    （1）合同约定了明确的合同解除条件，条件成就时，对贷款人提出解除合同的诉讼请求应予支持；但合同有"借款人如有任何违约情形，贷款人即可解除合同"等类似约定的，参照《合同法》第四十条的规定，不宜将其直接作为解除条件，应综合考虑借款人的违约情况做出处理；
    （2）合同约定借款人违约后，"贷款人有权提前收回全部贷款本息"的，应视为当事人约定了合同解除条件；
    （3）贷款人在诉讼请求中未提出解除合同，但要求提前收回全部贷款本息的，可在判决书判决理由部分认定解除合同，但不宜直接判决解除借款合同。
    2、法定解除：合同中未约定解除条件，当事人提出解除合同的，应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定确定是否支持其请求。
    （四）担保责任的认定处理
    1、合同约定由房地产开发商承担"债务承担义务"的，可以认定为开发商对借款承担保证责任；
    2、合同约定贷款人既可要求借款人清偿借款，也可要求保证人直接承担全部债务的清偿责任的，不应视为保证人放弃了对抵押物的先诉抗辩权，保证人应仅就抵押物处理后不足清偿的债务承担连带清偿责任；
    3、保证人根据合同约定，在抵押物处分之前代借款人履行部分还款义务的，应视为保证人部分放弃了对抵押物的先诉抗辩权。
    （五）回购责任的认定处理
    1、根据《担保法》第五十三条的规定，贷款人无权未经抵押人许可或法院强制执行直接处分抵押物，对贷款人要求保证人承担抵押房产回购责任的请求应予驳回；
    2、开发商作为被告主张或反诉回购抵押房产的，其在借款纠纷诉讼中请求回购属另一法律关系，对其主张或反诉不予采纳或不予受理；
    3、各方当事人就回购的各项基本内容如回购价格、费用承担等达成协议的，可以支持贷款人要求发展商承担回购担保责任的诉讼请求；不能达成协议，且按照合同无法确定回购担保基本内容的，不予支持，并告知当事人可在案件执行阶段以执行和解的形式履行回购条款。
    （六）借款人在诉讼期间履行义务的处理
    1、在贷款人起诉之后宣判之前，借款人清偿全部逾期借款本息及诉讼费用且贷款人申请撤诉的，应予准许；
    2、原告起诉之后开庭审理之前借款人清偿部分逾期借款本息，可根据借款人的违约情形及履约表现，判决借款人偿还逾期借款本息并承担全部诉讼费用，驳回原告其它诉讼请求，或判决支持原告的全部诉讼请求；
    3、原告起诉之后开庭审理之前借款人清偿全部逾期借款本息但未支付诉讼费用的，可判决驳回原告诉讼请求，由借款人承担全部诉讼费用。
    （七）对借款人以房屋买卖合同无效为抗辩理由的处理
    1、对借款人请求确认房屋买卖合同无效的，应认定属另一法律关系，不作处理；
    2、房屋买卖合同已经生效法律文书确认为无效的，借款合同及保证合同的效力不因此而受到影响。
    （八）一般情形下诉讼费用的承担
    原告诉讼请求得到支持的，应判决由借款人及担保人承担案件受理费。

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