资深律师帮您跳出购房六大陷阱

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-10-8 阅览：次

“陷阱” 1　　计价方式与价款

　　合同已经明确了出卖人不再向买受人收取该商品房房价款以外的费用，那么在合同中由开发商填写的内容上，凡是要求再另交水、电、气、有线电视、宽带等开通费、配套费的，购房者都可以理直气壮地要求划去。

　　“陷阱” 2 　　付款方式及期限

　　按揭买房，一般都是由买受人提供相关资料，由开发商具体办理贷款手续。那么，购房者应该注意，要在合同中对按揭由谁负责这项进行明确约定，同时明确因按揭手续迟延办理导致逾期付款的，买受人不承担逾期付款责任。

　　出卖人应将买受人已付的款项返还给买受人，并支付相应利息，按双方约定的百分比赔偿给买受人。否则，即使是开发商的原因导致按揭手续不能按时办理下来，因没有约定按揭由谁负责，必然会导致买受人最终承担逾期付款的责任。即使开发商有严重违约行为，购房者也将因理亏而不好去维权。

　　“陷阱” 3 　　面积确认及差异处理

　　不良开发商一般会在最终房屋面积核算中和测绘单位串通一气，增加你的公摊面积，让套内建筑面积缩水，最终的总面积增加但增加的幅度往往不突破3%，目的是让购房者多掏钱。

　　对此，购房者可以拒绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出部分的房价款均由出卖人承担，产权归买受人。

　　“陷阱” 4 　　交房期限和条件

　　交房日期最好用数字的大写形式。另外，开发商往往会利用后面的空格约定“由于供水、供电等部门或政府因素导致的延期交房，出卖人不承担违约责任”。购房者签订合同时要提高警惕，坚决要求划去这样的约定，否则，开发商只要延期交房，就会以这样的理由做借口。

　　“陷阱” 5 　　逾期交房的违约责任

　　开发商惯用手法就是约定低得惊人的违约金，让其违约成本远低于其守约成本。解决的办法就是增加其违约成本，将违约金比例提高到其不敢违约的地步。

　　律师建议，将逾期交房按日支付的违约金比例约定为不少于万分之十，将解除合同的违约金比例约定为不少于10%。为防止开发商将质量存在瑕疵的房屋进行交付，如裂缝、渗水、漏水、墙面脱皮等，最好在签订合同之时就做补充约定：买受人有权拒绝房屋的质量瑕疵交付，出卖人应当对质量瑕疵整改完毕后，另行书面通知买受人交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　“陷阱” 6 　　争议的解决

　　出现争议后，律师建议购房者向法院起诉。理由是：首先，法院的诉讼费下降了许多，而仲裁收费相对较高。其次，仲裁实行的是一裁终局，一旦“黑哨”出现，撤销仲裁裁决的难度很大。

　　8问买卖难题律师答疑

　　1、不见卖主就签合同，把房款给中介可靠吗？

　　问：我看好了一套二手房，总价款为45万元，但现在都快签约了，我还是没有见到卖主，中介说，他们是怕买卖双方跳开中介所以不让买卖双方见面，请问中介的说法可靠吗？

　　律师：房屋买卖的交易主

　　体应当是买卖双方，中介只是起居间介绍作用。由于房屋买卖较复杂，一些手续买卖双方常委托中介来做，这样就使一些不法中介有了可乘之机，以防止买卖双方跳开中介为借口不让双方见面，从而掌控整个交易过程，非法赚取差价。

　　为了保证交易安全以及自身权利不受损害，作为买房人，应坚持与卖方当面商谈，查看其权属证明和身份证明的原件，谈清房屋总价款、付款时间、付款方式等主要条款。在具体履行时，特别是钱款的支付，买房人也应直接向卖方或卖方书面委托的人支付，以防不良中介赚取差价。

　　2、意向金可以双倍返还吗？

　　问：我通过中介看中了一套二手房，报价46万元。中介答应我可以和卖家商量再便宜一点，因此，我和中介签了协议，并交了两万元意向金。中介说，等卖方签了协议就将这两万元直接转为定金交给卖方，我同意了。但3天后，中介说卖方不能便宜卖，让我去取回意向金。请问，我能双倍要回这笔意向金吗？

　　律师：意向金不同于定金，在卖方没有表示接受买方提出的购房条件和意向金之前，它的性质属于预付款且一般由中介代为保管。在中介与卖方议价后，如果卖方同意买方条件签收了意向金，则意向金性质变为定金，此后若任何一方无正当理由拒不签订房屋买卖合同，均可按照定金处罚条款承担责任。

　　如果中介议价后卖方不接受条件，则意向金性质没有变化，应当退还给买方。因此，此情况中介要求买方拿回意向金的做法是正确的。

　　3、过户后再交尾款算违约吗？

　　问：去年2月，我和田某通过中介签订了一份《房屋买卖合同》，约定将其拥有的一套住房出售给我，房屋总价款为66万元。同时我们约定分3次付款，到去年12月结清，并在此过程中办理了过户手续。随后，我按照合同约定进行了两次付款，但去年12月，我因对方迟迟没有办理过户手续没把余款结清。1个月后，田某找到我，说我违约，还说要把我告到法院。请问，我想在他和我过户后再交尾款，属于违约吗？

　　律师：其实双方都已经违背了合同约定，但应该指出的是，在实际合同履行过程中，虽然买方没有及时付清余款，但是在发现对方没有协助办理过户的意向之后，根据《合同法》等相关法律规定，买方可以在合同履行过程中行使法律赋予的不安抗辩权或同时履行抗辩权，要求对方在自己付清余款的同时或之前协助办理过户，这样买方就可以占据比较主动的地位。

　　4、买二手房贷款有何注意事项？

　　问：我看好了一套30多万元的二手房，但其中一部分的房款得靠贷款解决。现在，我还没有和卖主签约，但中介向我承诺房子贷款肯定没问题，还会尽量帮我多贷点，并催促我赶紧签合同、交首付款。由于这套房子是上世纪80年代建造的，请问，银行对二手房贷款，特别是高房龄二手房贷款有什么要求吗？

　　律师：为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括：

　　一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款；

　　二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款；

　　三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款；

　　四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款；

　　五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。

　　5、分期付定金，违约应返还多少？

　　问：今年3月，我与中介、卖方签订了协议，约定购买一套商品房，并付定金5万元。当天我先付了两万元定金给卖方。第二天上午，我把剩下的3万元定金交给了中介，没想到当天下午中介就通知我，称卖方反悔不卖了，所以不愿意签收剩下的3万元定金。经交涉，卖方认为自己签收了两万元定金，同意双倍返还4万元。但我认为，已经分两次交付了5万元，应当双倍返还定金10万元。请问，我的说法能获得法院支持吗？

　　律师：这一说法很难获得法院支持。定金合同是实践性合同，定金的成立以实际交付的数额为准。买方虽然将另外3万元交付给中介，但没有证据证明中介有权代表卖方收取定金，因此交付的3万元款项对卖方没有约束力，不构成定金。

　　6、买房被骗能找中介赔吗？

　　问：去年7月，我在中介看中一套房屋后准备下定，于是中介联系了挂牌人唐某前来签约。唐某出示了经公证的委托书复印件等证件，表明自己受房屋业主委托出售该房屋。随后，唐某和我签订了房屋买卖合同。中介店长作为见证人出具了见证书，内容为：一、唐某和我签订了房地产买卖合同，情况属实；二、唐某提供的有关资料核对无疑。合同签订后，我向唐某支付了18万元的房款，但后来我才知道唐某是个骗子，所有证件都是他伪造的，18万元房款也被他挥霍一空。请问，我可以向中介索赔吗？

　　律师：通过中介操作的房屋买卖，要认清中介作为居间人的责任。买房人与中介签署居间合同后，中介就尽量促成买方与卖方成交，然后由买房人支付佣金。在这个过程中，中介并不负责保证买卖双方合同的真实有效及全面实际履行，因此只能由买卖双方自己承担。

　　中介对于上、下家的身份信息、房屋信息、房屋买卖是否存在法律障碍等事项，仅仅承担合理审查的义务。当然，如果因为中介疏于审查导致纠纷，中介应当承担相应的法律责任。但这种责任如果没有在居间合同中明确，还是难以认定的。

　　因此，如果居间合同中没有约定因中介疏于审查造成买方被骗，或者买方没有证据证明中介的行为是疏于审查，就很难获得中介的赔偿。

　　7、担心二手房欠费，协议中该怎么写？

　　问：我看中某中介的一套一室一厅的房子，现在我们快要签约付款了，但我担心房子有水、电、煤气等欠费。请问，应该怎么办才能避免损失？

　　律师：在房屋交付细节中，未办理电、煤气、电话、有线电视等的过户或结算而引起的麻烦经常发生。对于这些项目，买方最好在付款方式上对卖方有些制约，比如留些尾款，等到卖方全部办理完手续以后再支付，这样就能够做到主动，避免后顾之忧。

　　8、房屋面积缩水，超过多少开发商需双倍返还房价款？

　　问：我跟开发商签了商品房预售认购合同，买了一套231.06平方米的房子，也按约交了全额房款1340148元，但对方却没能如期交房。后来我了解到，我买的房子实际面积比合约里的面积减少了35.64平方米，开发商就是为此才无法如期交房的，请问，我能向开发商请求返还房价款吗？

　　律师：房屋实际面积比合同约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%，根据相关法律，商品房面积缩水超过3%，开发商应双倍返还房款。因此，开发商应双倍返还给您面积误差比超过3%部分的房款。

　　据此，开发商不仅应将房屋交付给您，还应该返还给您房款36万余元(计算公式：1340148×3%＋1340148×12%×2)及支付相应违约金。

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