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房地产联建法律实务

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2007-9-15 阅览：次

房地产联建是较为多见的一种房地产开发形式，实践中产生的问题也比较多，就存在的法律问题作以下详解。

一、什么是联建

所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。

二、联建的表现形式

三种联建方式，一种是单纯的土地使用权的转让，如企业搬迁改造，部队土地转让等都属于此种情况；一种是项目转让，即土地使用权和项目开发建设权一并转让，还有一种是联营性质的联建，即由一方出土地，他方出资金，双方共同投资、共担风险、共享利益。

三、联建的风险分析

由于联建投入资金多，投入期限长，因此对投资方和出土地方都有较大的风险。对出土地一方而言，可能因投资方投资资金不能到位，并占据工地不肯退出而使土地前期投资处于停滞。而且各种合同都是以土地方的名义签订，收款发票也是以土地方的名义出具，尽管实践中是由投资方操作的，但如果因合同发生纠纷，仍需由土地方承担责任；对投资方而言，由于土地使用权在土地方名下，可能因土地被抵押或被抵债、房屋被土地方单方销售等原因而受到损失。

四、联建合同的效力分析

联建合同效力因土地使用权取得方式及土地性质不同而不同，如果土地方的土地使用权是出让取得的，在土地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即生效；如果土地使用权是划拨取得的，则签订的联建合同须经政府批准，办理联建审批手续，并由投资方办理土地使用权出让手续，否则合同无效。

五、无效合同的处理

联建合同被确认无效后，在建或已建的房屋的所有权可确认归出土地一方所有，而对于投资方的投资则要根据资金的转化形态不同分别处理。

六、配套工程的问题

双方各自建设、各自销售形式的联建，由于基础设施和配套设施往往由一方施工，因此，另一方能否按时将房屋交付使用，将取决于基础设施和配套设施能否按时竣工，为避免因配套费支付等问题产生争议导致逾期交房，建议联建各方在合同中对配套工程的施工责任、竣工日期、未按时竣工的违约责任等加以约定。

七、关于物业管理的约定

为明确物业管理责任，在合同中对物业管理责任的分担、物业管理办公用房和经营用房的成本分摊以及物业管理公司亏损后责任的承担等问题都作以约定。

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