二手房买卖合同可以解除吗?什么情况下可以解除？|昆山律师网

二手房买卖合同可以解除吗?什么情况下可以解除？

【字号大中小】录入：昆山律师更新时间：2010-12-29 阅览：次

   一方解除合同需要具备合同解除权方可。解除权分为约定解除权和法定解除权。约定解除权即双方协商一致在合同内约定的一方可以解除合同的条件，该条件具备时，一方可以通知解除合同。法定解除权即合同法规定的对方违约情况下的解除权，主要包括对方逾期履行经催告后在合理期限内仍不履行、对方违反合同致使己方不能实现合同目的、对方明示或以自己的行为表明将不履行合同的等等。在以上情况之一的，才可以解除合同。
【真实案例】
    因出卖人韩先生觉得房价上涨而后悔卖房，所以他以买受人逾期贷款为由诉至法院，想要解除合同。近日，上海市一中院审理了此案，并作出二审终审维持原判的判决：韩先生继续履行买卖合同。
      2009年7月，罗氏夫妇向韩先生购买位于九亭的房屋一套，总价为100万余元，并与他签订了买卖合同。合同约定：在2009年9月，韩先生必须腾出房屋并通知罗氏夫妇进行验收交接，并在当日申请办理转让过户手续。罗氏夫妇应在签订合同之日起五个工作日内向银行申请办理贷款，在贷款获批之日起五个工作日内，双方至房地产交易中心办理过户手续。同日，罗氏夫妇向银行申请了贷款，并于10月中旬获得通过。然而到办理房屋抵押注销手续时，韩先生却迟迟不肯露面。更意想不到的是，在10月底，韩先生私自注销了抵押登记，并于第二天向法院提起诉讼，称他无法获得银行贷款，罗氏夫妇也没有按约定补足，所以要求法院判令解除双方的买卖合同，并要求罗氏夫妇支付违约赔偿金近21万元。
    一审法院审理后认为，罗氏夫妇已办理贷款，但放款时间无法确定，所以韩先生要求解除合同没有依据。另韩先生要求罗氏夫妇支付违约金，现房屋上设定的抵押已注销，且贷款也获批准，合同不存在履行不能的情形，所以也同样不予支持。
    韩先生不服，向上海市一中院提起诉讼，称罗氏夫妇从未告知他银行贷款已经办出，且也未按时将剩余房款补足，所以已经构成逾期付款的违约。
    市一中院审理后认为，双方签订的买卖合同是真实意思表示，双方应当按约履行，不得擅自解除合同。罗氏夫妇于2009年10月中旬与银行签订了借款合同，已具备付款的条件，也在合同约定的20天宽限期之内，而韩先生并没有书面通知罗氏夫妇解除合同，且韩先生在上诉前日还办理了房屋的抵押登记注销手续，不存在合同履行不能的情形，所以韩先生起诉主张解除合同，不符合合同约定及法律规定。至于韩先生提出罗氏夫妇未告知贷款合同已经办出的情况，他直到诉讼期间才知道，法院认为，韩先生应与罗氏夫妇协商继续履行事宜，而不是在知道后仍坚持解除合同，所以法院不予支持韩先生的请求。据此，市一中院作出前述二审终审判决。

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