我国的房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，在这个时期，市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。北京作为首都，各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂，适用政策各不相同，更增加了房地产权属的多样性。|昆山律师网

我国的房地产市场正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，在这个时期，市场上的房地产存在着多种不同的权属状态。北京作为首都，各种机关、团体和企事业单位隶属关系复杂，适用政策各不相同，更增加了房地产权属的多样性。

【字号大中小】录入：Admin 更新时间：2009-9-4 阅览：次

蒋女士发来电子邮件说：我于1988年结婚，和公公婆婆住在一起，我和先生住8个平方米的小间。这套两室公房是我公公在1980年由厂里分配的。我的小叔于1990年结婚，1991年把户口迁出，住女方家。1994年第一批买房时，我公公出面把这套住房买了下来，当时户口本上有我的公公婆婆和我们三口共五人的名字，我和先生都动用了公积金。2000年9月，我公公去世，但直到现在房产证上还是他的名字。现在，我婆婆准备把房子卖了，去养老院安度晚年。虽然我们已经在别处买了房，但是由于我们三人的户口仍在这里，同时考虑到小孩要读书，而我们的新居附近没有好的学校，所以我不希望婆婆把房子卖掉。请问：第一个问题，这房子我们是否享有一部分产权？如果享有部分产权，该怎样分割？小叔子是否也有份额？第二个问题，如现在婆婆要去养老院，卖掉房子所得的钱应如何分割？第三个问题，婆婆卖房子，要不要经过我们夫妇俩签名同意？

　　专家观点

　　徐威高级律师徐威律师事务所主任

　　蒋女士提出的问题比较复杂。由于“94公房私售”的购房方案存在某些不足，引发了一些矛盾，因此上海市高级人民法院作出过专门的处理规定，即产权证登记为一人的，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人有权主张成为该房屋产权的共有人。

　　这样，要认定蒋女士一家三口对该房屋是否享受部分产权，就必须先确定他们一家三口是否属于购房资格人。购房人，就是可以按成本价购买公有职工住房的对象，指（当时）的是具有购房资格的人；职级人，是指用其职务级别或者技术职称享受购房优惠政策（允许按成本价购买的面积）的具有购房资格的人；原公房的同住人是指（当时）在该住处有常住户口且实际居住三年以上，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的人。对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准；具有购房资格的出资人则指上述人员中在购房时未登记为产权人却实际支付购房款的具有购房资格的人。从蒋女士的结婚时间看，她的小孩当时系未成年人，而未成年人只享有居住使用权而不具备购房资格，亦不能成为共有产权人，故可以排除在外。

　　如果蒋女士与丈夫在购房时属于前述具有购房资格的人，那么他们就可以主张该房子的产权。反之，他们就不能享有该房屋的产权。至于他们当时都动用了公积金，则并不能说明什么，因为这仅仅是当时政策允许他们将平时缴付的住房公积金用来支付房款而已。

　　至于如何分割，则需要从三方面去看：

　　一是先要确定他们夫妻俩应占有的份额，这要看享有权利并主张产权的人的情况而定。从原则上讲，因为事先未对产权份额作过约定，因而凡是具有购房资格并主张产权的人之间，应享有均等的权利。

　　二是蒋女士已故公公的份额（如无其他人主张成为共有产权人，则该房屋属于她公公和婆婆的夫妻共同财产，她的公公的份额为其遗产），现只能作为其遗产处理。蒋女士的公公如果有遗嘱的，按遗嘱继承；如果没有遗嘱，按法定程序继承。

　　三是分割，有三种方法：一、将权利人的名字加到产权证上去，使之成为房产共有人；二、折价转让，即对房屋进行评估，由实际取得房屋的人将差价偿付给其他权利人；三、将房屋出售，由权利人对房款进行分配。解决的途径有两种：一种是权利人之间进行协商，另一种是通过仲裁或者诉讼解决。

　　蒋女士的小叔子应得到多少，同样必须按照上述规定的条件予以确定。否则，他只能作为继承人继承其父的遗产。

　　关于卖房签名的问题，由于蒋女士的公公已去世，而房产证上只有其一人姓名，因此要卖掉该房必须要由公证处为他们出具继承权的证明。而在办理继承权公证过程中，蒋女士与她婆婆之间、与她小叔子之间或许还有其他人之间（以下称你们之间），势必要为处理该房屋的事有一个明确的说法。否则，她的婆婆也无法将该房屋卖掉。因为：第一，如果认可该房屋全部是她公公的遗产，则只能采取放弃继承权或者协商一致达成继承遗产的协议，否则不能出具公证书，也不能卖掉该房子，只能通过仲裁或者诉讼来解决继承遗产的家庭纠纷；第二，如果不认可该房屋全部属于她公公的遗产，就必须要么协商一致要么通过仲裁或者诉讼先解决房屋产权的问题，然后再解决继承遗产的问题。

　　触类旁通
　　房产纠纷这样“摆平”

　　已经68岁的王老太，有三子一女。1994年购买公有住房时，大儿子、二儿子均已成家，并已将户口迁出；小儿子也结婚在外，但户口仍在该处；女儿尚未出嫁。由于原公房承租人为王老太，故以王老太一个人登记为产权人，家人均无异议。

　　1998年，王老太女儿结婚后住到夫家，但户口未迁出。2000年7月，王老太的丈夫唐某突然病故。在分割唐某的遗产时，家庭成员之间发生了纠纷：一是唐某对该房屋是否享有部分产权？二是四个子女是否都能对该房屋主张共有产权？

　　我作为王老太女儿的代理人，征得王老太及其三个儿子同意后，进行调解。我非常客观地逐项为他们分析事实情况和法律规定。针对第二个法律问题，我用前面所述的购房条件和法律规定进行了细致而耐心的分析，最终确定王老太的女儿有权主张房屋的共有产权。至于第一个法律问题，就比较棘手，因为没有相关的法律规定或者司法解释。可以说，唐某不是共同产权人，因为房产证上没有他的名字。按规定，他可以先成为共有产权人，可他却已亡故。如果认定他只能成为王老太名下一份房产的夫妻财产共有人，则又显得不公平、不合理。对此，在我不厌其烦的劝说下，最终当事人一致同意推定唐某为该房屋的共有产权人。王老太的女儿放弃对唐某该部分遗产的继承，然后由当事人之间协商作价后进行分割。

　　为什么当事人最后会同意这一方案呢？因为这一方案平衡了当事人之间特别是兄弟姐妹之间的权利得失。同样都是结婚后另立门户，但是由于购房时王老太女儿的户口在该处并实际居住于该处，所以能独立地享受一份房产；而她的三位兄弟因不具备这一条件，所以不能享受。认可唐某独立享有一份房产，然后由王老太及其三个儿子分割（王老太女儿表示放弃），满足了三兄弟的要求，大家心里平衡了。

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