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房产价格评估注意四要素
【字号 】  录入:Admin   更新时间:2009-7-24   阅览:
进行二手房价格评估,既要考虑市场供求关系,更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面:

  第一要素,区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大,尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域,房屋的需求量大,价格也就相对较高。据统计,北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、海淀、丰台,其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46%左右,而这些区域的二手房价也同样最高。例如交易量最大的朝阳区,在商圈比较成熟的CBD地段,二手房交易价格约在5800元至7000元每平方米左右,比北京市其他区域高出将近1000元每平方米。同时由于该区域公司及商务场所比较集中,这里的租赁市场也十分活跃,二居室每月租价1800元以上,还处于供不应求状态。非常明显,这些地段的二手房价受区域的带动更加明显。

  第二要素,房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等,旧房都要大打折扣。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%,小区环境对房价的影响,没有物业管理扣减5%;小区没有单独封闭,也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%。

  第三要素,房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例,建筑年代为1995年,楼层为20/25,有小区和物业,朝向为南、双气、普通装修。折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即10年×(-2%)=-20%。楼层:房子所在的楼层不同,价格不一样:一层为-2%;二层为0;三四层为2%;五层为1%;顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%;三层为-1%;四五层为0;六层及六层以上为1%;顶层为-3%;本套房屋应该是+1%。朝向:朝向也会对价格产生一定的影响,东向为0;南向为+2%;西向为-1%;北向-2%,因此这套房屋应该是-1%。重点中小学区:+15%。以当地商品新房的房价约为6000元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

  第四要素,房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显,但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中,主要考虑两个因素,首先,判断材料价格和人工费必须依据当前的价格,而不是装修时的价格;其次,按照市场惯例,装修折旧一般要按5年制计算,折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修,其价格可以忽略不计。


 
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