农房是农村集体土地上的建筑物，由于缺乏法律上的登记管理依据，多年来农村
房屋产权的转移登记工作问题较多。哪些可以办理，哪些严禁登记，确有分辨思考之
必要。
　　一、当前农房转移登记的法律规制
　　农房转移登记受到规制主要是由农村土地属集体所有的性质所决定。从总体上讲
，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理
法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非
农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，
经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公
厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［１９９９］３９号）规定
：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅
，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部
门当然是指土地和房产登记发证部门。
　　由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的
买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。这样一来农房
的转移登记受制很大，范围很小。
　　可是，现实中的农房买卖却是禁而难止的。农村房地产既有市场需求，又有市场
供给，特别是城乡结合部和那些“城中村”，市场很大，往往是隐形交易。交易双方
私签合约，不办登记，避开政府管理。从而形成了法律与现实的矛盾冲突。
　　二、农房转移的可登记情形
　　我国《宪法》第十条第四款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权
。国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”这是国家在大政方针上保护公
民土地财产处分权益的规定，是一个大框框。据此，我国法律规定，下列情况下的农
房交易可以进行转移登记：
　　（一）买受人是农民集体组织或乡（镇）农民集体经济组织的。
　　《宪法》第十条及《土地管理法》第八条第二款都规定：“农村和城市郊区的土
地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留
山，属于农民集体所有。”《民法通则》第七十四条第二款规定：“集体所有的土地
依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委
员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民
集体所有。”
　　从物权的权能特性上说，所有权是物权中最完整、最充分的一种财产权。《民法
通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用
、收益和处分的权利。”由此，享有土地所有权的农民集体是可以处分其包括土地使
用权在内的土地财产的。即可出让转让给另外的农民集体或农民集体经济组织，包括
异地农民集体和农民集体经济组织。如此受让而来的集体土地上的房屋产权合法，可
予进行转移登记。
　　（二）法律特别规定的可登记情形。
　　国家法律在禁止农村房地产转移的同时，排除了以下几种情形。
　　１、《土地管理法》第六十三条在禁止农民集体所有的土地使用权不得出让转让
或出租用于非农建设时，规定：“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业
，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”可以肯定，这种特定
情形下土地使用权的受让方可以申请土地变更登记和房屋转移登记。
　　２、《土地管理法》第六十条第一款规定：“农村集体经济组织经批准，可以使
用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地
使用权人股、联营等形式共同举办企业。”这一规定的实质，就是农村集体经济组织
可以通过与其他单位、个人人股、联营等形式转让土地使用权。这种情况下，房屋产
权部门可以对该土地上的房屋进行转移登记。但应同时注意：一、涉及占用农用地的
，应依《土地管理法》第四十四条第一款规定办理转为建设用地的审批手续；二、买
受人是国有单位、城镇居民的，应依《城市房地产管理法》第八条规定办理征用手续。
　　上述法律规定，从交易主体上对出卖方有限制，即只有农村集体经济组织或农村
集体企业方可出让、转让或出租；对受让方则没有这些限制，可以是法人，也可以是
自然人。
　　３、《担保法》第三十六条第三款规定：“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物
抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”这里的土地使用权当然包括集体土
地使用权。结合《担保法》第三十三条第一款的规定，当事人将土地使用权抵押的，
“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该
财产的价款优先受偿。”据此，集体土地上的乡（镇）、村企业厂房等建筑物在经法
定债务清偿后，可以进行转移登记。
　　在江西地区，《江西省村镇规划建设管理条例》第二十九条第二款规定：“村镇
范围内的房屋权属登记，依照《江西省城市房屋权属登记条件》的有关规定执行。”
《江西省城市房屋权属登记条例》第四十一条又规定：“集体所有土地上的房屋权属
自愿要求登记的，参照本条例执行”。这为该地区开展农房的转移登记留下了较大的
探讨空间。
　　三、农房转移登记的注意点
　　（一）房地登记程序上应慎重。
　　《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产转移先办房产转移登记，再凭变更
后的房产证办理土地变更登记。农村房地产转移登记程序中，如果买受方是农民集体
经济组织或农村居民，则可以参照《城市房地产管理法》规定，先房产登记后土地登
记，也可以先土地登记后房产登记，以先土地登记后房产登记为宜，因这样对房产管
理更有效力保障。不应局限于《城市房地产管理法》先房产后土地的转移登记程序。
　　如果买受方是非农居民或非农村集体经济组织，则应依法将集体土地转为国有土
地。此时对买受人房屋的登记实际上已不再是转移登记，而是初始登记了，因土地的
所有权权利主体发生了变化。按规定初始登记应先提交土地使用证，先土地登记后房
产登记是出于安全和登记效力保障的需要。
　　（二）权利主体、特定情形的区分界定应从严细致。
　　从前述法律规定看，合法的农房交易只有两类四种：１、买卖双方是农民集体组
织或农民集体经济组织的。２、企业兼并、宣告破产等情形下取得的企业房地产；３
、因与农村集体经济组织合股、联营等形式合办，企业而取得的房地产；４、因债权
受偿而取得的乡（镇）、村企业厂房等建筑物。房地产登记部门必须仔细审查，从严
界定，确保登记确权合法无误。
　　四、登记工作引发的几点思考
　　随着社会主义市场经济的建立，经济全球化形势迫切要求国家考虑农村房地产市
场的适当放开及业主权益保障与资产盘活问题，解除农房市场的封闭死守状况。
　　（一）农房市场隐形存在，流转无序。
　　改革开放二十多年来，农村经济得到发展，农村早有建房热潮，农房不断增多，
必然引起房地产的买卖、赠与、继承、析产、出租、出典等产权异动和乡（镇）、村
企业及私营企业改制、联营、分合等流转活动，尽管国家法律限制很严，农村房地产
流转无章可循，无法可依，隐性交易大量存在，形成了错综复杂的“隐形市场”。隐
形交易必然积存着矛盾，造成产权主体模糊，影响社会安定，也给今后的农村建设管
理留下了麻烦。
　　（二）国家城市化要求变革农村房地管理制度。
　　城市化是衡量一个国家现代化程度的标准之一。我国正处于加速城市化进程之中
，农村人口大量涌入城镇，城市也有部分人口流向城郊和农村，出现大量农房闲置、
流人地的城镇、城郊排队购房的潜在人群，使房地买卖矛盾突出，加上管理制度的障
碍，公民的财产权益难于实现。
　　（三）封闭农村房地产市场不符合世贸规则，不利农村经济发展。
　　现有的土地管理制度使城市与乡村相对隔离，农村房地产市场处于堵塞封闭状态
，这是上世纪国家实行计划经济的产物。它反映着农民集体组织及农村居民与非农集
体组织、非农居民在民事法律地位上的不平等。城市居民和经济组织可以通过市场改
善居住生产条件，可以以房地产投资和融资，而农民却只能世代守土，永远不能与非
农居民、非农企业包括外资企业站在同一起跑线上进行平等的竞争和合作。这不符合
世贸组织非歧视性国民待遇条款，不符合市场经济发展的内在规律，不利于农村经济
的活跃与发展，在很大程度上遏制了农民的发展观念，势必拉大城乡差别。之所以这
样，是因为我国土地立法理念上过分地强调了国家利益和集体利益，过严地限制了房
地产的流通，限制了个人私权的实现。现在，我国已实行社会主义市场经济，加入了
世贸组织，要能较好地解决“三农”问题（农业、农村、农民），从根本上改善农民
处境，消除农民所面临的种种社会歧视，可能非改革土地管理不可。国家应从重大社
会经济政策层面上对农村土地房产管理制度予以调整。
　　总之，要使农村逐渐适应和建立健全市场经济，发展农村经济，在对农民农地农
房的管理上应有一整套的综合性改革措施。可以在既保障土地公有制（即全民所有和
劳动群众集体所有）又实行土地用途管制制度的前提下，以《物权法》、《民法典》
和《住宅法》的制定为契机，还农民土地使用权上的处分权，积极稳妥地放活放开农
村房地产市场，从法律上解决现行农村房地产管理的制度性缺陷。